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El control de las cláusulas abusivas en las hipotecas

La adquisición de una vivienda y la contratación de una hipoteca a menudo constituyen una de las decisiones de inversión más importantes en la vida de una familia o un particular.

Hay que ponerse en situación, ya que el hecho de comprar una casa y asumir los gastos inherentes que esto conlleva es un momento de especial trascendencia, para quienes deciden dar este paso y, como es obvio, muchas veces el paso se da sin analizar a fondo las consecuencias. No nos podemos olvidar de que al otro lado del negocio se encuentra una entidad bancaria cuyo objetivo último es obtener rentabilidad asumiendo el menor riesgo posible; al fin y a la postre esto es un negocio.

El consejo que podemos dar a cualquier consumidor es que hay que negociar. Suena básico, ¿verdad?, pues en la práctica totalidad de los procedimientos iniciados para anular las cláusulas abusivas de un préstamo hipotecario, resulta que lo único que realmente preocupaba al cliente es obtener la cantidad necesaria para adquirir la vivienda, sin preocuparse por el resto de condiciones que se iban a imponer mediante la firma del préstamo.

Este asunto que nos concierne es de plena actualidad, puesto que los tribunales han considerado abusivas varias cláusulas, y nos encontramos con que por parte de las entidades bancarias se ha decidido dar un paso adelante para limitar el impacto que esto puede tener, tanto en su reputación como en su cuenta de resultados. Esto se ha traducido en una modificación del texto de los préstamos hipotecarios ya que en los mismos podíamos encontrar, y en muchos casos seguimos encontrando, cláusulas que pueden ser consideradas abusivas por parte de los tribunales.

Además de la iniciativa tomada por el sector financiero, el Gobierno ha anunciado una reforma de la Ley Hipotecaria para así poder amoldarse a la Directiva 2014/17/UE sobre crédito hipotecario. Pero antes de la reforma de la ley, se ha procedido a implantar una serie de medidas de carácter urgente a través del Real Decreto 1 /2017 de 20 de enero, en el que se establece un procedimiento extrajudicial para resolver de forma ágil y gratuita las reclamaciones de los consumidores derivadas de las últimas resoluciones judiciales.

La reforma de la Ley Hipotecaria, supondrá la inclusión de advertencias en la ficha precontractual sobre cláusulas suelo, gastos previos, multidivisa y amortizaciones anticipadas. El cliente tendrá que reconocer de su puño y letra que conocía, comprendía y era consciente de las consecuencias de estas cláusulas en la información precontractual. Ante todos los cambios que se están produciendo en la normativa, los bancos por su parte han comenzado a advertir de que una de las consecuencias del nuevo modelo de concertación de hipotecas será el encarecimiento de las mismas.

En este sentido se pueden señalar diversos aspectos para ser tenidos en cuenta a la hora de firmar un préstamo hipotecario; el primero, tal y como se ha indicado, es negociar. En esta negociación nos encontramos con que por parte de los clientes se olvida, o directamente se ignora, una serie de prerrogativas que otorga la ley.

Tienen derecho a elegir el notario; un notario de confianza del cliente puede dar una mayor seguridad a la hora de firmar. El banco tiene la obligación de facilitar una ficha de información precontractual, esta ficha muchas veces obviada por ambas partes y habitualmente de compleja interpretación, por lo que lo mejor que se puede hacer es preguntar. Pero ¿a quién pregunto? La respuesta es fácil, al notario, éste tiene la obligación de facilitar información y no sólo eso, también debe resolver cualesquiera dudas que puedan surgir al cliente sin cobrar.

En lo que se refiere a las propias cláusulas contenidas en la escritura de hipoteca, se ha de prestar especial atención a diversos factores: Informarnos de si se nos está aplicando una cláusula de limitación del tipo de interés (más conocida como cláusula suelo). Estas cláusulas no son nulas por sí mismas; lo son si no se entiende el funcionamiento de las mismas.

En cuanto a la imputación de pagos, si por parte del cliente se tiene otros préstamos con la entidad bancaria se establece una prioridad de cobro del banco en caso de impago, dejar claro qué pagos tienen prioridad.

Los intereses de demora no pueden ser desproporcionados en comparación con el interés vigente, se ha establecido que en el caso de Consumidores este interés no puede superar en dos puntos el nominal del Préstamo, es decir, si el nominal es Euribor más 2 puntos, el interés de demora no puede ser superior a Euribor más 4 puntos.

En cuanto a los gastos unilaterales, tan de actualidad, por parte del cliente no se tiene que asumir la totalidad de los gastos de la constitución de la hipoteca, ya que esto es contrario a la Ley de Consumidores y Usuarios.

En suma, el mejor consejo que se puede dar es que acuda a un abogado, ya que es un pequeño gasto comparado con los posibles costes que puede tener a futuro no hacerlo.

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